Stockholms hotellmarknad är stark i beläggning men svag i pris
Som rådgivare åt hotellfastighetsägare och investerare följer HOPS Management AB utvecklingen i en, just nu, het hotellbransch. Vi reflekterar här över den pågående utvecklingen i Stockholmsregionen, och jämför med läget 8-10 år tillbaka i tiden.
Våra reflektioner, kort version:
- Stockholmsmarknaden har assimilerat de ca. 9000 nya rum som skapats de senaste 10 åren. Och antalet dagar med fullbelagt ökar sakta från en låg nivå.
- De nya hotellen tar för lite betalt i relation till vad de erbjuder. Och fastighetsägare förlorar, som en konsekvens, intäkter.
- Det finns utrymme för fler nya hotell. Men bara de som har en tydlig position kan tjäna pengar.
Och här den längre och förklarande versionen:
- Kraftigt ökad kapacitet.
Sedan drygt ett år tillbaka vågar vi påstå att alla de nya rum som har skapats de senaste 10 åren, från 15000 rum då, till ca 24000 rum nu, har assimilerats förvånansvärt väl och efterfrågan har ökat minst lika mycket som kapaciteten.
Beläggningen landar i år på 76-78%. Det är bra med tanke på både på den nybyggda kapaciteten och dessutom det faktum att förmedling av privata rum och lägenheter har blivit en etablerad ( AirBnb, Blocket ) , om än inte mätbar, faktor i branschen.
Antalet dagar per år som hotellen har fullbokat ökar igen.
Eftersom Stockholms hotellmarknad ser olika ut, beroende på var i regionen hotellen finns, har vi utifrån Benchmarking Alliance* olika marknadsområden studerat antalet fullbelagda hotelldagar per år sedan 2008, för respektive marknadsområde. Så här ser de olika områdena ut:
Sthlm city, 94 hotell, 14 294 rum
Nordvästra Sthlm, 38 hotell, 3 608 rum ( inkluderar Bromma, Solna, Sundbyberg, Kista )
Sydöstra Sthlm, 18 hotell, 3 476 rum
Arlanda, 10 hotell, 1 832 rum
Notera att vi inte har siffror per område för 2008 och 2009, bara totalt . Och att siffrorna för 2016 avser Jan-September. All data från Bench Marking Alliance.
Som framgår av grafen ovan är det först 2015 som regionen når över 100 dagar per år med mer än 95% beläggning. Och att City och Arlanda dominerar men ändå inte når upp till mer än 55-60 dagar 2015 ( och förmodligen inte fler 2016 ).
Svag prisutveckling.
Sedan 2004 har antalet uthyrda rum ökat med 80% medan den sk. ARR ( uppnådda snittintäkten per uthyrt rum, exkl. moms & frukost ) har stampat på samma nivå från 2008 fram till mitten av 2015. Och först därefter ökat ordentligt.
Här ser man tydligt effekten av den ökade kapaciteten. Och det är här vi reagerar över den hitills svaga prisutvecklingen.
I ett internationellt perspektiv ( varifrån en stor del av besökarna i Stockholm kommer ) så är Stockholms bästa, ofta nybyggda och superdesignade hotell, fortfarande mycket prisvärda. De flesta ledande hotellen i city, med några starka undantag, begär ca 2000-2500.- för sina rum när efterfrågan är hög ( mån-onsdagar ). Och det verkar som att den psykologiska gränsen på 2000.- fortfarande är svår att passera. Just dessa hotell borde ha passerat 3000.- nu.
Vi anser att Stockholms hotellmarknad har en stor potential. Men det kräver att hotelloperatörerna vågar höja sina rumspriser när efterfrågan finns.
Intressant nog så är avståndet i pris mellan de mindre spektakulära hotellen och de uttalat mer exklusiva, eller nybyggda hotellen, ganska liten.
För fastighetsägare och investerare är det här speciellt viktigt om man har tecknat långa hyresavtal som baseras på hotellets intäkter, vilket är vanligt i Sverige.
Stockholm klarar att bygga fler hotell.
När någon öppnar ett nytt fräscht och spännande hotell på en aktiv hotellmarknad så rekryterar man per definition sina gäster från andra, lite mer luggslitna, hotell. Det är snarare ett problem att för få, sedan länge etablerade, hotell inte renoverar och uppdaterar sina hotell, än att det byggs nya.
I Stockholm ser vi dessutom äntligen en rad differentierade hotellprodukter: Hotell ”under jord”, moderna vandrarhem, lägenhetshotell, små rum, låg service, få men hyperexklusiva hotell, stora ”hotellfabriker” med stark profil etc.
Just en differentiering av hotellutbudet är både sunt och attraktivt. Och det gäller lika mycket för gamla, som nya hotell. Bara de som är tydliga med sin positionering kommer att klara ytterligare konkurrens. Och de kommer dessutom kunna ta bra betalt för den produkt de erbjuder.
Stockholm i oktober 2016
HOPS Management AB
Sören Hullberg, partner
* Benchmarking | Alliance is the leading provider of hotel, conference, F&B and spa benchmarking as well as hospitality market data for the Nordic hospitality industry